Le rachat d'Eurosic par Gecina est cher, complexe mais pertinent - DJ Plus
June 22 2017 - 3:31AM
Bourse Web Dow Jones (French)
Ambroise Ecorcheville,
Agefi-Dow Jones
Paris (Agefi-Dow Jones)--Gecina (GFC.FR) ou l'art de saisir la
balle au bond. En rachetant Eurosic (ERSC.FR), qui lui avait
soufflé Foncière de Paris en 2016, la foncière s'apprête à devenir
le numéro un européen de l'immobilier de bureaux. De 3 milliards
d'euros, la transaction paraît onéreuse et complexe, puisqu'elle
nécessitera un appel au marché et des cessions d'actifs. Mais son
timing la rend plutôt opportune.
Une opération lourde à digérer
Pour mettre la main sur le patrimoine unique d'Eurosic, Gecina a
accepté d'y mettre le prix. "Ce prix est proche de son actif net
réévalué (ANR) estimé dit de continuation, c'est-à-dire droits
compris, ce qui est typique d'un marché en surchauffe, dans lequel
les acquéreurs comparent les prix d'investissements directs et
indirects", a souligné Vladimir Minot, analyste chez Invest
Securities. Le montant offert par Gecina représente près d'un tiers
de sa capitalisation.
Dès lors, Gecina va faire appel à ses actionnaires et céder des
actifs pour pouvoir la réaliser. Le groupe entend lever 1 milliard
d'euros, et s'est engagé à céder pour au moins 1,2 milliard
d'actifs. Pour sa part, Eurosic revendra pour près d'un
demi-milliard d'euros d'actifs immobiliers non stratégiques
(loisirs, santé et hôtellerie) à son actionnaire Batipart avant
d'intégrer Gecina. L'objectif est de préserver le bilan du groupe
en maintenant in fine son ratio dette sur patrimoine sous 40%.
Des risques mais aussi des opportunités
Heureusement, les conditions de marché semblent plutôt favorables
pour se lancer dans ces grandes manoeuvres. Gecina étant de retour
à ses plus hauts historiques en Bourse, la foncière devra émettre
moins d'actions pour réaliser son augmentation de capital de 1
milliard d'euros qu'auparavant. En parallèle, le dynamisme du
marché immobilier de bureaux devrait faciliter la revente d'actifs
à bon prix. S'il s'est fixé pour objectif un minimum de 1,2
milliard d'euros de cessions d'actifs, le groupe n'exclut
d'ailleurs pas de monter jusqu'à 2,2 milliards.
Paradoxalement, cette opération pourrait même permettre à Gecina de
vendre des actifs que la foncière pouvait hésiter à céder jusqu'à
présent. Le groupe n'en avait pas besoin avec une dette inférieure
à 30% de la valeur de son patrimoine. En outre, la cession de
nouveaux actifs, après celle de ceux détenus dans la santé, aurait
accentué le repli attendu des résultats cette année. Après avoir
intégré les actifs d'Eurosic, le groupe retrouvera une marge de
manoeuvre pour optimiser son portefeuille en cédant ses actifs les
moins intéressants.
L'immobilier résidentiel en question
La volonté de Gecina de se renforcer dans l'immobilier de bureaux,
notamment parisien et haut de gamme, paraît pertinente. "Le marché
de l'immobilier de bureaux parisien reste particulièrement
fragmenté", a souligné Vladimir Minot. "Gecina a beau en être le
leader incontesté, sa part de marché restera inférieure à 4%",
a-t-il ajouté. Après le rachat d'Eurosic, l'immobilier de bureaux
représentera 80% d'un patrimoine total valorisé 19,3 milliards
d'euros. La question du maintien ou non de l'immobilier résidentiel
dans le périmètre du groupe reste ouverte. Mais chaque chose en son
temps.
- Ambroise Ecorcheville, Agefi-Dow Jones; 01 41 27 47 90;
aecorcheville@agefi.fr ed: ECH
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June 22, 2017 03:11 ET (07:11 GMT)
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