Nexity : Résultats annuels 2023
RÉSULTATS ANNUELS EN LIGNE AVEC LES
OBJECTIFS
LEVIERS DE
DÉSENDETTEMENT
ENGAGÉS
TRANSFORMATION ACCÉLÉRÉE DU GROUPE EN
2024
Activité commerciale - Nexity fait
mieux que le marché
-
Réservations de logements neufs : -19% en volume dans un marché en
baisse de -26% sur un an et de -41% sur 2 ans
-
Poursuite de la forte croissance de l’immobilier
opéré avec un chiffre d’affaires en hausse de +25%
Des résultats financiers en ligne avec
les objectifs :
-
Chiffre d’affaires à 4,3 Mds€ ;
Résultat opérationnel à 246 M€
-
Endettement net à 776 M€ (en baisse de 43
M€ par rapport à 2022)
-
Liquidité solide : 882 M€ de trésorerie et
ligne de crédit non tirée à 630 M€
Une année 2023 active de recentrage de
la feuille de route
-
Pivot vers la régénération urbaine :
-
Premier deal de place avec Carrefour et création de la JV de
portage :
CA attendu à terminaison > 2
Mds€ sur 10 ans
-
Lancement de Nexity Héritage, et solution de portage foncier avec
Mirabaud AM
-
Leviers de désendettement engagés :
-
Cession des activités à l’international (Pologne
et Portugal)
-
Recherche de partenaires stratégiques et
financiers sur les métiers de gestion et de
distribution
Une année 2024 de transformation en
profondeur
-
Finalisation de la cession des activités d'administration
de biens à Bridgepoint pour une valeur d’entreprise de
440 M€ et concernant ~3.100 collaborateurs ;
Poursuite de la recherche de partenariats stratégiques et
financiers
-
Transformation accélérée du Groupe vers un modèle
d’opérateur urbain :
-
Transformation en profondeur de l’organisation
autour d’une offre territoriale
multiproduits et en accélérant sur les
activités d’exploitation
-
Ajustement des effectifs en cohérence avec les
nouveaux paramètres de marché et les évolutions de périmètre
-
Dans ce contexte d’adaptation et de transformation, le Groupe a
pris la décision d’engager dans les prochaines semaines le
processus d’information-consultation des IRP préalable à la mise en
œuvre d’un Plan de Sauvegarde de l’Emploi ; par conséquent, il
est proposé de suspendre le dividende au titre de 20231
-
Amélioration de la profitabilité dès 2025, et par voie de
conséquence, un endettement net maximum de 500 M€ à fin
2025
- Une
politique de dividende en cohérence avec le contexte et revue
chaque année au regard du cash-flow libre généré
-
Prévisions pour l’année 2024 :
-
Un résultat opérationnel positif marquant un point bas
financier, tenant compte des plus-values de cessions, des
coûts d’ajustement de l’offre à la nouvelle donne de marché et des
coûts liés à la réorganisation du Groupe permettant un
rebond en 2025
-
Une dette financière nette sensiblement inférieure à celle
de fin 2023
COMMENTAIRE DE VÉRONIQUE BÉDAGUE,
PRÉSIDENTE-DIRECTRICE GÉNÉRALE
« Au terme d’une année marquée par la poursuite
de la dégradation du marché immobilier avec un ralentissement
historique de l’investissement privé résidentiel et tertiaire,
Nexity illustre une nouvelle fois sa capacité à tenir ses objectifs
financiers grâce à son agilité commerciale, à l’intensité de sa
relation de long terme avec les investisseurs publics, et à
l’engagement exemplaire de ses équipes, que je tiens ici à saluer.
La crise que connait notre secteur d’activité est inédite, à la
fois par son intensité, sa durée et sa nature globale affectant
l’offre et la demande. Elle impose une nouvelle donne à laquelle
Nexity va s’adapter de façon accélérée en 2024, en ajustant les
paramètres permettant d’écouler l’offre conçue dans le cycle
précédent, en dimensionnant son organisation aux nouvelles
conditions de volume, et en basculant dans un mode de
fonctionnement centré sur les territoires pour répondre encore
mieux à la demande d’opérateur urbain qui nous est adressée. Nous
allons donc prendre en compte en 2024 les coûts associés à ces
transformations, incluant la mise en œuvre d’un Plan de Sauvegarde
de l’Emploi, et nous poursuivons nos actions de recentrage de la
feuille de route stratégique et de désendettement. Pour ce faire,
nous allons accélérer de façon dérisquée nos activités de
régénération urbaine avec des partenaires opérationnels, et nous
poursuivons nos recherches de partenariats stratégiques et
financiers sur les services, notamment la gestion et la
distribution.Fort d’une structure financière renforcée, Nexity est
en situation de transformer toutes les opportunités de croissance
du nouveau cycle immobilier qui se profile compte tenu des premiers
signaux favorables, et d’étendre son leadership comme il a su le
faire à la suite de toutes les crises de marché
précédentes. »
CHIFFRES CLÉS 2023
Activité commerciale - France |
2022 |
2023 |
Variation |
Réservations Immobilier résidentiel |
|
|
|
Volume |
18 015 lots |
14 602 lots |
-19% |
Valeur |
3 924 M€ |
2 964 M€ |
-24% |
|
|
|
|
Backlog Promotion |
6,1 Mds€ |
5,4 Mds€ |
-12% |
|
Résultats financiers (en M€) |
2022 |
2023 |
Variation |
Chiffre d’affaires |
4 704 |
4 273 |
-9% |
Résultat opérationnel |
367 |
246 |
-33% |
Marge opérationnelle (en % du chiffre
d’affaires) |
7,8% |
5,7% |
- 210 bps |
Résultat net part du Groupe |
188 |
19 |
|
Endettement net1 |
820 |
776 |
|
x EBITDA après loyers2 |
1,5x |
2,5x |
|
1 Endettement net avant obligations locatives et
après application de la norme IFRS 5 à la suite de l’entrée en
négociations exclusives le 21 décembre 2023 en vue de la cession
des activités d’Administration de biens.2Ratio de levier financier
calculé selon les dispositions contractuelles des contrats de
financement (reporting IFRS)
PERFORMANCES
PAR PÔLE
PROMOTION IMMOBILIER
RÉSIDENTIEL
Activité commercialeDans un
marché fortement dégradé, l’activité commerciale de Nexity s’est
montrée résiliente : 14 602 réservations ont été
enregistrées, soit un retrait de -19% dans un marché en baisse de
-26 %. Elles représentent en valeur un montant de 2 964 M€
(-24%). La dernière communication de la FPI du 15 février fait état
de 94.828 réservations sur le marché, soit un plus bas historique
depuis 10 ans.
Comme attendu, et en ligne avec les données de
marché, les ventes au détail sont en forte baisse
(-41% par rapport à 2022), en raison principalement de la
dé-solvabilisation des clients particuliers liée à la hausse
significative et durable des taux d’intérêt et la baisse de
rendement implicite pour les investisseurs particuliers. La part
des ventes aux investisseurs particuliers et accédants représentent
respectivement 21% et 12%, des points bas jamais enregistrés.
Les ventes en bloc ont
poursuivi leur bonne tenue et sont stables sur un an : Nexity
a poursuivi sa politique commerciale dynamique menée depuis 2022,
en fléchant ses réservations de la vente au détail vers la vente en
bloc, grâce aux partenariats de long terme noués entre Nexity et
les bailleurs privés ou publics. Les ventes en bloc représentent à
fin 2023 67% des réservations totales, soit une augmentation de 13
points vs. 2022, tirée notamment par les ventes en bloc de
logements intermédiaires, qui ont plus que doublé en un an pour
atteindre un point haut à 16%.
L’écart entre les évolutions des réservations en
volume et en valeur provient principalement de l’évolution du mix
produit.
L’offre commerciale à fin 2023 est en baisse de
23% par rapport à fin 2022, à 7 778 lots, avec des délais
d’écoulement stables à ~7 mois. Ces tendances reflètent la
sélectivité accrue du Groupe en matière de lancement d’opérations
(avec un taux moyen de pré-commercialisation de près de 75%2 sur
les programmes lancés en 2023), et démontrent sa capacité à adapter
son offre malgré un rythme de commercialisation ralenti. Environ
46% de l’offre commerciale totale est constitué d’opérations en
cours de construction (contre 60% pour le marché) et le stock de
lots achevés et invendus demeure non significatif à une centaine de
lots.
Résultats financiers
En millions d'euros |
2022(1) |
2023 |
Variation |
Chiffre d'affaires |
3 385 |
2 942 |
-13% |
Résultat opérationnel |
280 |
140 |
-50% |
Marge (en % du CA) |
8,3% |
4,8% |
-350 bps |
(1) Reclassement de Villes & Projets
(classés historiquement en Autres activités) en Promotion
Immobilier résidentiel.
Le chiffre d’affaires en 2023
est en baisse de 13% à 2 942 M€, traduisant le ralentissement
du rythme de signature des actes notariés depuis le début de
l’année, ainsi que la baisse de la mise en travaux de nouveaux
programmes.
Le résultat opérationnel
s’élève à 140 M€ (-50%), soit un taux de marge de 4,8% en baisse de
350 points de base. Cette évolution s’explique essentiellement par
la baisse du chiffre d’affaires, l’évolution du mix client au
profit de la vente en bloc, par la hausse des coûts de construction
impactant les budgets de certaines opérations en cours de travaux,
ainsi que par le ralentissement de l’activité pesant sur les
équilibres de structure.
Perspectives :
Le backlog s’élève à 5,0 Md€, représentant 2
années d’activité.
Le partenariat Carrefour annoncé en 2023 et qui
s’inscrit pleinement dans l’accélération de la régénération urbaine
a franchi une étape clé fin novembre avec la création de la JV de
portage « Ville et Commerces ». Pour rappel, ce
partenariat porte sur la revalorisation à terme de 76 sites
Carrefour via des opérations de mixité urbaine sur l’ensemble du
territoire français (dont 12 000 logements), et représente pour
Nexity un chiffre d’affaires à terminaison de plus de 2 Md€, sur
une dizaine d’années d’activité à venir (des opérations seront
intégrées dans le backlog dès le S2 2024).
Le gouvernement a procédé début octobre à une
première révision du zonage du territoire, reclassant ainsi plus de
150 communes en zones tendues (A/Abis/B1), les rendant désormais
éligibles au dispositif Pinel, au logement locatif intermédiaire
(LLI), au PTZ 2024, et apportant dans certains cas une hausse des
plafonds de loyers, induisant une amélioration des rendements
locatifs. Cette extension du zonage va permettre à Nexity de
recalibrer les opérations en cours de montage dans les communes
concernées, et d’accélérer l’écoulement de son offre commerciale.
Pour rappel, la part de l’offre commerciale de Nexity en zones
tendues représente aujourd’hui 81%.
PROMOTION IMMOBILIER
D’ENTREPRISE
Activité commercialeDans un
contexte de marché en bas de cycle, marqué par la hausse des taux
et l’évolution des usages tertiaires, (baisse de 56% des
investissements en France sur 2023 selon CBRE), Nexity a enregistré
comme anticipé un faible niveau de prises de commandes en 2023 à 39
M€.
Le groupe a livré sur 2023 12 opérations
développant plus de 100 000 m² dont les opérations
emblématiques suivantes :
- Deloitte University, un campus bas carbone de
23 385 m² développé sur un terrain de 14,7 ha en pleine
nature,
- Campus Aqueduc : près de 40 000m² de
bureaux développés sur la commune de Gentilly,
- Opération Facette : 5 200 m² de bureaux
situés au cœur de l’opération Belvédère à Bordeaux, nouveau siège
régional Nexity.
Ces opérations portent l’ensemble des livraisons
sur ces 5 dernières années à près de 700 000 m² dont près de
200 000 m² en plateformes logistiques, entrepôts et parcs
d’activité, et plus de 50 000 m² en enseignement supérieur,
reflétant la poursuite d’une production diversifiée.
Résultats financiers
En millions d'euros |
2022 |
2023 |
Variation |
Chiffre d'affaires |
380 |
459 |
+21% |
Résultat opérationnel |
45 |
41 |
-9% |
Marge (en % du CA) |
11,9% |
8,9% |
-300 bps |
A fin 2023, le chiffre d’affaires s’élève à 459
M€ et le résultat opérationnel atteint 41 M€, des indicateurs
portés, comme en 2022, par la contribution de l’Eco-campus de La
Garenne-Colombes, dont l’avancement est de 75%.
Perspectives
15 opérations sont en cours à
fin 2023, portant sur plus de 200 000 m² et
une valeur de ~350 M€, dont :
- L’Eco-campus de La
Garenne-Colombes, un projet portant sur 95 000 m² dont la
livraison est prévue au T2 et T4 2024, et sécurisant le CA 2024 à
hauteur de 250M€
- Carré Invalides
(75), portant sur la Restructuration de l’ancien siège du Conseil
Régional d’IDF de 15 400 m²
- Campus Confluence
(Lyon) : Programme mixte intégrant un campus d’enseignement
supérieur de 15 000 m²
- Reiwa :
Construction neuve du futur siège social Nexity d’environ 25 000 m²
à St Ouen (93)
Si le marché de la VEFA reste dynamique en
province, le Groupe continue de capitaliser sur son expertise
intégrée et son positionnement pour poursuivre et accélérer son
rôle d’accompagnement des clients institutionnels dans la
régénération urbaine en MOD et CPI.
Le backlog s’élève à 349 M€ à fin 2023.
Services
Le chiffre d’affaires des
Services s’élève à 872 M€ à fin 2023, en très léger
retrait et reste porté par les activités d’immobilier géré
(Exploitation) :
En millions d'euros |
2022 |
2023 |
Variation |
Chiffre d'affaires |
938 |
872 |
-7% |
Dont Gestion3 |
382 |
385 |
+1% |
Dont Exploitation |
217 |
270 |
+25% |
Dont Distribution |
340 |
217 |
-36% |
Résultat opérationnel |
92 |
73 |
-21% |
Marge (en % du CA) |
9,8% |
8,3% |
-150 bps |
Le chiffre d’affaires des activités
de gestion (administration de biens et
property management) est en légère hausse (+1%), à 385 M€,
confirmant la résilience des métiers de syndic et de gérance, avec
un portefeuille de près de 825 000 lots gérés à fin 2023 et le
renouvellement ou la signature de mandats significatifs, à l’instar
de l’appel d’offres portant sur la gestion immobilière de plus de
4 000 sites du groupe Orange remporté par Nexity Property
Management. Les métiers d’intermédiation (location et transaction)
ont quant à eux été impactés sur 2023 par la hausse des taux
d’intérêt, et par la forte tension sur le marché locatif.
Les activités d’exploitation
(résidences gérées étudiantes, espaces de coworking) affichent un
chiffre d’affaires en hausse de 25%, à 270 M€, porté notamment par
la forte dynamique de croissance du parc des activités de coworking
(+16 nouveaux sites et hausse de près de 24 000 des mètres
carrés gérés) et des taux d’occupation toujours élevés à fin
décembre, tant sur les espaces de coworking (96%4) que sur les
résidences étudiantes (97%).
Enfin, et comme attendu le chiffre d’affaires
des activités de distribution, en baisse de -36%,
reflète la dégradation du marché du logement neuf. A noter
toutefois un volume de réservations qui baisse moins que le marché
des investisseurs individuels, et une augmentation de 2 points de
la part de marché des activités de distribution (à 10,3%).
Le résultat opérationnel des activités
de Services s’élève à 73 M€ à fin 2023, en baisse de 21%,
principalement sous l’effet de la baisse de la rentabilité des
activités de distribution, impacté par la dégradation du marché du
logement neuf, et celle de la transaction. Hors distribution, le
résultat est en croissance de 8%.
Perspectives :
Après avoir annoncé fin octobre l’initiation
d’un processus de recherche de partenariats stratégiques et
financiers sur ses métiers de gestion et de distribution,
Nexity a annoncé le 21 décembre dernier être rentré en négociations
exclusives en vue de la cession de 100% de ses activités de
services aux particuliers à Bridgepoint, un leader européen de la
gestion d’actifs alternatifs, sur la base d’une valeur d’entreprise
de 440 M€. Cette opération, dont la finalisation est prévue sur le
premier semestre, s’accompagne d’un accord de partenariat
stratégique de long terme5 visant à pérenniser et amplifier les
synergies existantes avec les activités de Nexity. Les agences
continueront d’assister aux pré-livraisons de nos immeubles neufs
et d’en être le syndic, nous proposerons un mandat de gestion
locative dédié à nos investisseurs particuliers, nous serons le
promoteur de préférence pour les apports de fonciers et projets
immobiliers (surélévation par exemple) et nous aurons un accès à la
base client pour promouvoir nos offres.
RÉSULTATS
CONSOLIDÉS - REPORTING
OPÉRATIONNEL
Compte tenu du processus de cession engagé des
activités de services aux particuliers dont la finalisation est
attendue sur le premier semestre le Groupe applique la norme IFRS 5
(Actifs destinés à la vente) qui conduit à présenter sur une ligne
distincte au bilan, les actifs et passifs de ces activités. Le
compte de résultat n’est pas retraité.
En millions d'euros |
|
2022 |
|
2023 |
|
Variation |
Chiffre
d'affaires consolidé |
|
4 704 |
|
4 273 |
|
-9% |
Résultat opérationnel |
|
367 |
|
246 |
|
-33% |
% du chiffre
d'affaires |
|
7,8% |
|
5,7% |
|
|
Résultat
financier |
|
(65) |
|
(108) |
|
-67% |
Impôts sur les
bénéfices |
|
(90) |
|
(51) |
|
+43% |
Quote-part dans
les résultats des entreprises mises en équivalence |
|
(7) |
|
(49) |
|
x6,6 |
Résultat
net |
|
204 |
|
37 |
|
na |
Participations
ne donnant pas le contrôle |
|
(16) |
|
(18) |
|
+7% |
Résultat net part des actionnaires de la
société-mère |
|
188 |
|
19 |
|
na |
CHIFFRE D’AFFAIRES
En millions d'euros |
|
2022(1) |
2023 |
|
Variation |
Promotion |
|
3 766 |
3 401 |
|
- 10% |
Promotion
Immobilier résidentiel |
|
3 385 |
2 942 |
|
- 13% |
Promotion
Immobilier d'entreprise |
|
380 |
459 |
|
+ 21% |
Services |
|
938 |
872 |
|
- 7% |
Gestion |
|
382 |
385 |
|
+ 1% |
Exploitation |
|
217 |
270 |
|
+ 25% |
Distribution |
|
340 |
217 |
|
- 36% |
Chiffre d'affaires |
|
4 704 |
4 273 |
|
- 9% |
Dont croissance externe Promotion résidentiel (Angelotti) |
|
45 |
147 |
|
na |
(1) Reclassement de Villes & Projets (classés historiquement
en Autres activités) en Promotion Immobilier résidentiel.
Le chiffre d’affaires 2023
s’établit à 4 273 M€, en retrait de 9% par rapport
à 2022 (-10% à périmètre constant6).
-
Le chiffre d’affaires de la promotion est en
baisse de 10%, tiré essentiellement par les revenus dégagés sur les
opérations majeures en Immobilier d’entreprise (Eco-campus de la
Garenne-Colombes et siège Nexity à Saint-Ouen). Le chiffre
d’affaires de la promotion Immobilier résidentiel est en diminution
de -13%, sous l’effet du ralentissement de l’activité dans un
environnement très dégradé.
-
Le chiffre d’affaires des Services est en baisse
de 7%, la forte hausse des activités d’exploitation (+25% par
rapport à 2022) ne compensant pas le recul du chiffre d’affaires de
la distribution, impacté par la dégradation du marché du logement
neuf.
En normes IFRS, le chiffre
d’affaires 2023 s’établit à 3 964 M€, en baisse de 9% par rapport à
2022. Ce chiffre d’affaires exclut celui des co-entreprises en
application de la norme IFRS 11, qui impose leur comptabilisation
par mise en équivalence, tandis qu’elles sont intégrées
proportionnellement dans le reporting opérationnel. Pour rappel, le
chiffre d'affaires des activités de promotion est reconnu selon la
méthode de l'avancement pour les VEFA et les contrats de promotion
immobilière, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées
et au prorata de l'avancement de l'ensemble des coûts stockables
engagés.
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
|
|
2022(1) |
2023 |
|
|
En millions d'euros |
|
Résultat opérationnelcourant |
Taux demarge |
Résultat opérationnelcourant |
Taux demarge |
|
|
Promotion |
|
326 |
8,6% |
181 |
5,3% |
|
|
Promotion
Immobilier résidentiel |
|
280 |
8,3% |
140 |
4,8% |
|
|
Promotion
Immobilier d'entreprise |
|
45 |
11,9% |
41 |
8,9% |
|
|
Services |
|
92 |
9,8% |
73 |
8,3% |
|
|
Autres
activités |
|
(51) |
NA |
(48) |
NA |
|
|
Résultat opérationnel |
|
367 |
7,8% |
246 |
5,7% |
|
|
(1) Reclassement de Villes & Projets (classés historiquement
en Autres activités) en Promotion Immobilier résidentiel.
Le résultat opérationnel
s’établit à 246 M€, en ligne avec la guidance.
AUTRES ÉLÉMENTS DU COMPTE DE
RÉSULTAT
Le résultat financier s’élève à
-108 M€. Il intègre notamment une augmentation de près de 25M€ du
coût de financement lié à la hausse des taux (51% de la dette
totale à taux variable à fin 2023), et une hausse de 8 M€ des
charges financières sur les engagements de loyer, compte tenu de la
croissance du parc de l’immobilier opéré.
La charge d’impôts (y compris
la CVAE 7) s’élève à 51 M€. Le taux effectif d’impôt courant (hors
CVAE) s’élève à 35% (28% à fin 2022). Ce taux en écart de 9 points
avec notre taux normatif s’explique essentiellement par les
résultats déficitaires sur l’international qui ne sont pas
récupérables sur l’impôt français, et l’impôt sur la plus-value de
cession long terme suite au transfert des titres de Studéa du
périmètre de l’ADB à la société Nexity SA.
La dégradation de la quote-part dans les
résultats des entreprises mises en équivalence s’explique
principalement par la participation de 18% dans Ægide Domitys.
Le résultat net part du Groupe
au 31 décembre 2023 s’élève à 19 M€.
STRUCTURE
FINANCIÈRE
L’endettement net du Groupe avant
obligations locatives s’élève à 776 M€ à fin 2023, en
baisse de 43 M€ par rapport à 2022, en ligne avec sa politique de
maitrise de l’endettement annoncée en début d’année.
Cette baisse reflète notamment :
-
Une gestion rigoureuse du BFR dans un environnement adverse grâce à
une approche plus sélective en amont du lancement des projets et à
la concomitance des actes lors des achats de nouveaux terrains
-
L’arrêt du développement à l’international et la cession effective
sur le T3 des activités en Pologne et au Portugal, avec un impact
sur l’endettement net de -100 M€.
La dette au 31 décembre 2023 tient compte de
l’application de la norme IFRS 5 sur les activités d’Administration
de biens et comprend le retraitement correspondant de 67 M€.
Tous les ratios financiers sont respectés à fin
décembre 2023. Le ratio de levier financier8, calculé selon les
dispositions contractuelles des contrats de financements, s’élève à
2,5x, inférieur au seuil du covenant financier (3,5x).
En millions d'euros |
|
31-déc.-22 |
31-déc-23 |
Variation |
Emprunts
obligataires et autres |
|
976 |
821 |
(155) |
Dettes bancaires
et billets de trésorerie |
|
874 |
837 |
(37) |
Trésorerie nette
et autres |
|
(1.030) |
(882) |
+149 |
Endettement financier net avant obligations
locatives |
|
820 |
776 |
-43 |
L’endettement brut est constitué à près de 50% de dette à taux
fixe, limitant l’exposition du Groupe à la hausse des taux
d’intérêt. Le Groupe a par ailleurs mis en place des contrats de
couverture de taux permettant de porter à plus de 60% la part de la
dette brute à taux fixe ou bien couverte.
Au 31 décembre 2023, la maturité moyenne de la
dette reste supérieure à 2 ans (2 ans et 4 mois), avec un coût
moyen de la dette de 3,8%.
Le Groupe dispose d’une liquidité solide, avec
une trésorerie globale de 882 M€ à laquelle s’ajoute un montant de
630 M€ de lignes de crédit confirmées et non tirées.
Pour rappel, le Groupe a renouvelé en février
2023 sa ligne de crédit Corporate pour une durée de 5 ans auprès
d’un pool bancaire élargi et pour un montant augmenté (800 M€
contre 500 M€).
BESOIN EN FONDS DE
ROULEMENT
(En millions d'euros) |
|
31-déc.-22 |
31-déc-23 |
|
Variation |
Promotion |
|
1 322 |
1 316 |
|
(6) |
Promotion
Immobilier résidentiel |
|
1 199 |
1 240 |
|
+41 |
Promotion
Immobilier d'entreprise |
|
123 |
76 |
|
(47) |
Services |
|
36 |
62 |
|
+27 |
Autres
activités |
|
(23) |
(39) |
|
(15) |
Total
BFR hors impôt |
|
1 335 |
1 340 |
|
+5 |
Impôts sur les
sociétés |
|
(11) |
7 |
|
+17 |
Besoin en fonds de roulement (BFR) |
|
1 324 |
1 346 |
|
+23 |
Le BFR du Groupe, après retraitement du BFR des
activités d’Administrations de bien, conformément à IFRS 5, s’élève
à fin 2023 à 1 346 M€, en légère augmentation, du fait
principalement du ralentissement de l’activité et donc de
l’écoulement des stocks. Hors impôt et avant retraitement IFRS 5,
le BFR serait en baisse de 39 M€. Il est principalement composé
d’éléments d’exploitation sécurisés (créances clients particuliers
garanties par les établissements bancaires, et créances clients
institutionnels relatives à des contreparties de premier rang) et
intègre une diminution de près de 40% de la landbank qui ressort à
171 M€ au 31 décembre 2023.
CLIMAT ET
BIODIVERSITÉ : DES RÉSULTATS 2023 BIEN ORIENTÉS
Nexity a poursuivi sur 2023 le
déploiement de sa stratégie ambitieuse pour une ville bas
carbone et résiliente, participant ainsi à
l’accélération de la transition environnementale du secteur
de l’immobilier.
- Validation de la
trajectoire carbone 1,5°C par la SBTI (Science Based
Target Initiative) en juillet 2023, et intégration du Groupe dans
l’indice Euronext CAC SBT 1.5
- Notation CDP
9 réhaussée à A-
« Leadership », récompensant en particulier les
objectifs de décarbonation sur l’ensemble de la chaîne de valeur et
la qualité du reporting environnemental.
- Nexity partenaire de la Net
Zero Initiative for Real Estate, qui vise à définir des
lignes directrices pour que le secteur de l’immobilier contribue à
atteindre l'objectif mondial de neutralité.
Décarbonation : une anticipation de près
de deux ans par rapport aux seuils
réglementaires : L’ambition du
Groupe est de diminuer de 42% le poids carbone par m² des
livraisons entre 2019 et 2030, soit un niveau 10% meilleur que la
RE202010. Les opérations du Groupe au stade du permis de construire
au cours de l’année 2023 ont atteint en moyenne un niveau de
25% plus performant que la RE2020 (ce qui
représente l’équivalent de 300 000 tonnes de CO2 évitées),
anticipant ainsi de près de deux ans les nouveaux seuils
réglementaires. Ce résultat est notamment permis grâce :
- Au déploiement massif de pompes à
chaleur et de matériaux biosourcés et bas carbone
- Au travail sur les nouveaux
procédés constructifs et innovations menées depuis de nombreuses
années : la performance bas carbone du village des Athlètes
(60 000 m²), inférieure à 700 Kg de CO2 par m², en est une
parfaite illustration.
Nexity pionnier de la mesure d’empreinte
biodiversité : Réalisation d’une
mesure d’empreinte biodiversité dès 2022 et
identification d’actions sur toute la chaine de valeur immobilière
(approvisionnement bois, accompagnement écologues) reprises dans
les engagements Act4Nature renouvelés courant 2023 pour
2024-2026.
Un rapport Climat et
Biodiversité visant à présenter la stratégie de
l’entreprise et son déploiement sera mis à disposition en amont de
l’Assemblée générale en mai 2024.
UNE ANNÉE 2023
ACTIVE DE RECENTRAGE DE LA FEUILLE DE ROUTE
Nexity n’a pas attendu la persistance d’un
environnement dégradé sur 2023 pour se concentrer sur le
recentrage de sa feuille de route, avec une
exécution accélérée conforme aux
annonces :
Arrêt de l’activité à
l’international :
- Cessions effectives
des filiales en Pologne et au Portugal en juillet et septembre
2023.
- Le produit de
cession de ~100 M€ a participé au désendettement du Groupe.
Accélération du pivot vers la régénération
urbaine :
- Lancement
de Nexity Héritage, la filiale dédiée à la régénération
urbaine
- Premier deal de
place visant la revalorisation de 76 sites
Carrefour, et création du véhicule de portage
foncier : Les 76 sites représentent environ 800 000 m² à
régénérer et leur développement devrait permettre entre autres la
création de 12 000 logements, pour un chiffre d’affaires
estimé à plus de 2 Md€ étalé sur 10 ans.
- Solution de
portage foncier avec Mirabaud AM : La solution de
portage proposée par Mirabaud AM portera sur des opérations
d’envergure de réhabilitation, de transformation et/ ou de
restructuration d’actifs à dominante résidentielle et permettra à
Nexity d’externaliser jusqu’à 90% du risque de portage, pour une
enveloppe d’investissement allant jusqu’à 200M€ sur 5 ans.
Processus engagé de recherche de partenariats
stratégiques et financiers sur les métiers de gestion et de
distribution :
- Nexity est entré
fin 2023 en négociations exclusives, en vue de la
cession de 100% de ses activités de services aux
particuliers à Bridgepoint, sur la base d’une
valeur d’entreprise de 440 M€. Cette opération
s’accompagne d’un accord de partenariat stratégique visant à
pérenniser et amplifier les synergies existantes avec les activités
de Nexity.
2024 : UNE
ANNÉE DE TRANSFORMATION EN PROFONDEUR
Si les taux semblent avoir désormais atteint un
plateau, le secteur devrait continuer à faire face à un contexte de
marché dégradé sur 2024.
Après avoir fait mieux que le marché en
2023 et fort d’une liquidité solide, Nexity
entend accélérer l’adaptation de sa feuille de route
pour s’adapter aux évolutions de périmètre et à la nouvelle donne
de marché, avec :
La finalisation dès le premier semestre du premier
partenariat stratégique et financier sur les métiers de
service
-
Finalisation sur le S1 de la cession des activités de services aux
particuliers à Bridgepoint L’unique condition suspensive
d’autorisation par la Commission européenne au titre du contrôle
des concentrations a été levée le 20 février 2024.
-
Le produit de cession sera alloué au désendettement du
Groupe et les plus-values dégagées permettront d’accélérer
l’adaptation de Nexity à la nouvelle donne de marché.
- Cette opération
concerne ~3 100 collaborateurs11
- Le Groupe poursuit
par ailleurs les recherches de partenariats stratégiques et
financiers pour les activités de property management et de
distribution.
Une transformation en profondeur de
l’organisation
- Accélération vers
la régénération urbaine et sur
l’immobilier géré ;
- Un modèle décentralisé, adapté aux
priorités d’aménagement des
territoires ;
- Une offre
multi-produits résolument adaptée aux nouveaux besoins
d’usage.
Un ajustement des effectifs du
Groupe :
Un redimensionnement de l’organisation rendu
nécessaire compte tenu :
- De l’environnement de marché et du
ralentissement de l’investissement privé résidentiel et
tertiaire (avec des réservations pour Nexity en retrait
de 25% vs. la moyenne 5 ans)
- De L’évolution du mix (avec des
ventes en blocs représentant durablement plus de 60% du total des
ventes contre 50% en moyenne sur les 5 dernières
années) ;
- Des évolutions de périmètre du
Groupe : cession des activités à l’international, des
activités d’Administration de biens ; poursuite des recherches
de partenariats stratégiques et financiers ;
Dans ce contexte d’adaptation et de
transformation, le Groupe a pris la décision d’engager dans les
prochaines semaines le processus d’information-consultation des IRP
préalable à la mise en œuvre d’un Plan de Sauvegarde de
l’Emploi ; par conséquent, il est proposé de suspendre le
dividende au titre de 202312
Grace à ces actions de transformation,
Nexity vise une amélioration de la profitabilité dès 2025, et par
voie de conséquence, un endettement net maximum de 500 M€ à fin
2025.
La politique de dividende sera menée en
cohérence avec le contexte et revue chaque année au regard du
cash-flow libre généré.
Fort d’une
organisation
agile,
désendettée, centrée sur
les territoires et multi produits, Nexity sera en
mesure au terme de cette année de transformation de saisir les
opportunités du changement de cycle immobilier qui se
profile.
Prévisions pour l’année
2024
-
Un résultat opérationnel positif marquant un point bas
financier, tenant compte des plus-values de cessions, des
coûts d’ajustement de l’offre à la nouvelle donne de marché et des
coûts liés à la réorganisation du Groupe permettant un
rebond en 2025
-
Une dette financière nette sensiblement inférieure à celle
de fin 2023
*****
CALENDRIER FINANCIER & INFORMATIONS
PRATIQUES
- Chiffre d’affaires et activité commerciale du T1
2024 Jeudi
25 avril 2024 (après Bourse)
- Assemblée générale
Jeudi
23 mai 2024
- Résultats semestriels 2024
Jeudi
25 juillet 2024 (après Bourse)
- Chiffre d’affaires et activité commerciale du T3
2024 Jeudi
24 octobre 2024 (après Bourse)
Une conférence téléphonique se
tiendra aujourd’hui en français avec traduction simultanée en
anglais à 18h45 (heure de Paris), accessible dans
la section Finance du site internet https://nexity.group/finance
aux numéros suivants :
|
+33 (0) 1 70 37 71 66 |
- Appel du reste de l'Europe
|
+44 (0) 33 0551 0200 |
|
+1 786 697 3501 |
Code : Nexity FR / Nexity EN
La présentation accompagnant cette conférence
sera disponible sur le site Internet du Groupe à partir de 18h30
(heure de Paris) et pourra être suivie à l’adresse suivante :
Webcast Nexity FY 2023Possibilité de réécouter la conférence
téléphonique sur www.nexity.group/finance à partir du
lendemain.
Avertissement :
Les procédures d’audit des commissaires aux
comptes sur les comptes consolidés sont en cours de finalisation et
le rapport y afférant sera émis prochainement.
Les données, hypothèses et estimations sur
lesquelles la Société a pu raisonnablement se fonder pour
déterminer ses objectifs sont susceptibles d’évoluer ou d’être
modifiées en raison des incertitudes liées notamment à
l’environnement économique, financier et concurrentiel. En outre,
il ne peut pas être exclu que certains risques décrits au chapitre
2 du Document d’enregistrement universel déposé auprès de l’AMF
sous le numéro D.23-0251 en date du 6 avril 2023 puissent
avoir un impact sur les activités du Groupe et la capacité de la
Société à réaliser ses objectifs. La Société ne prend donc aucun
engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation des
objectifs et ne s’engage pas à publier ou communiquer d’éventuels
rectificatifs ou mises à jour de ces éléments.
Contact :Géraldine Bop –
Directrice de la communication financière / +33 (0)6 23 15 40
56Anne-Sophie Lanaute – Directrice des relations investisseurs et
de la communication financière / +33 (0)6 58 17 24
22investorrelations@nexity.fr
- CP FY 2023 - version 280224
Nexity (EU:NXI)
Historical Stock Chart
From Jul 2024 to Aug 2024
Nexity (EU:NXI)
Historical Stock Chart
From Aug 2023 to Aug 2024