Articolo originale pubblicato su Dow Jones English Newswire, traduzione a cura della redazione Il Sole 24 Ore Radiocor.

Di Carol Ryan

(Il Sole 24 Ore Radiocor Plus) - , 24 gen - Lo scorso anno gli investitori nel settore immobiliare si sono tenuti in disparte in attesa di opportunità allettanti. Ma gli sconti in stile 2009 in cui speravano non si sono materializzati, almeno non per i tipi di edifici che desiderano possedere.

Secondo i dati MSCI pubblicati mercoledì, lo scorso anno negli Stati Uniti sono stati venduti immobili per soli 374 miliardi di dollari, con un calo del 51% rispetto al 2022. Il numero di transazioni è stato inoltre inferiore del 14% rispetto al 2020, quando i potenziali acquirenti non hanno potuto visionare gli edifici per la maggior parte dell'anno a causa dei blocchi imposti dai lockdown dovuti al Covid-19.

Secondo l'indice RCA CPPI National All-Property, che tiene conto del valore delle transazioni immobiliari concluse, i prezzi degli immobili commerciali statunitensi sono scesi dell'11% rispetto ai picchi registrati all'incirca nel periodo in cui la Federal Reserve ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse all'inizio del 2022.

Alcuni immobili sono diventati molto più economici, ma solo quelli più rischiosi. Gli uffici nei centri direzionali centrali con un eccesso di offerta, come San Francisco, hanno subito un calo di valore del 40% dal marzo 2022. Avranno bisogno di grandi reinvestimenti per attrarre inquilini.

Gli appartamenti, che si sono sopravvalutati grazie alla forte crescita degli affitti durante la pandemia che ha attirato gli investitori speculativi, sono scesi del 15% rispetto al loro picco. Ma i magazzini per e-commerce non hanno perso alcun valore.

Anche gli hotel non si sono praticamente mossi. Potrebbero beneficiare di un giro di vite sugli affitti Airbnb in città come New York, soprattutto perché i prezzi sono già stati colpiti durante la pandemia. Anche alcuni immobili di nicchia, come le strutture di self-storage, stanno mantenendo il loro valore, in quanto gli investitori vanno a caccia di proprietà con bassi costi operativi e flussi di rendita affidabili.

Gli alti tassi di interesse non hanno ancora scatenato molte delle vendite in sofferenza che hanno spinto i prezzi al ribasso negli anni intorno alla crisi finanziaria del 2008. Poiché la crescita economica negli Stati Uniti è stata sana, la maggior parte degli inquilini continua a pagare l'affitto. I proprietari sono più tesi, con un reddito da locazione pari a circa 1,6 volte i costi del mutuo alla fine di ottobre, rispetto a una media a lungo termine di 2,1. Ma il rapporto è ancora superiore al minimo richiesto dagli istituti di credito per sottoscrivere un prestito.

I proprietari che hanno venduto immobili nel periodo di debolezza del mercato dello scorso anno avevano bisogno di reperire rapidamente liquidità. Forse la loro banca ha chiesto loro di iniettare più capitale in un altro immobile per aiutarli a rifinanziarlo, oppure hanno dovuto vendere beni per soddisfare le richieste degli investitori. Il fondo immobiliare non quotato di Blackstone, BREIT, l'anno scorso ha venduto quasi 12 miliardi di dollari di immobili statunitensi per soddisfare le richieste di riscatto. Ma non si è trattato di vendite a tappeto. La maggior parte delle vendite consisteva in edifici di alta qualità che non necessitavano di forti sconti.

I prezzi probabilmente scenderanno ulteriormente nei settori non amati. Il divario tra quanto gli acquirenti sono disposti a pagare e quanto i venditori accettano è ancora particolarmente ampio per gli uffici del centro città. I prezzi potrebbero dover scendere di un ulteriore 20%.

Tuttavia, in un segnale di speranza per i proprietari, i titoli immobiliari quotati in borsa hanno iniziato a riprendersi dal loro crollo. I fondi di investimento immobiliare statunitensi hanno guadagnato in media il 14% lo scorso anno. Le azioni possono essere un indicatore precoce di ciò che accadrà ai valori immobiliari nel mercato privato, anche se con un ritardo fino a 12 mesi.

Gli investitori hanno raccolto 240 miliardi di dollari da riversare nel settore immobiliare statunitense, secondo i dati di Preqin. Il crollo dell'attività di compravendita ricorda quanto accaduto durante la crisi finanziaria, quando sono state realizzate alcune delle operazioni immobiliari più redditizie della storia moderna. Ma ci vorrebbe un'economia molto più travagliata per trovare occasioni simili nel 2024.

Scrivere a Carol Ryan all'indirizzo carol.ryan@wsj.com

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January 24, 2024 13:09 ET (18:09 GMT)